Выселение из квартиры: основания и порядок через суд

Бывший супруг не съезжает после развода, родственник живёт в квартире и не платит, квартиросъёмщик перестал вносить плату, а у купленной квартиры остались прежние жильцы — во всех этих случаях вопрос решает выселение. Но выселить человека самостоятельно — сменить замки, вынести вещи — нельзя: если он не уходит добровольно, нужен суд. Ниже — основания выселения для разных ситуаций, порядок через суд и что делать с регистрацией.

Главное правило: только по закону и через суд

Регистрация по месту жительства сама по себе права на квартиру не даёт и не отнимает — значение имеет основание, по которому человек пользуется жильём: собственность, членство в семье собственника, договор найма или безвозмездного пользования, соцнайм. Когда это основание отпадает, человек обязан освободить квартиру. Если он отказывается, собственник обращается в суд (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Самостоятельные меры — смена замков, вывоз вещей, отключение коммунальных услуг — нарушают ч. 4 ст. 3 ЖК РФ и могут быть расценены как самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ), а в суде такие действия обычно работают против собственника. Поэтому даже при очевидном основании лучше пройти процедуру: письменное требование — иск — решение — исполнительное производство.

Бывшие члены семьи собственника

Членами семьи собственника считаются проживающие с ним супруг, дети и родители, а другие родственники, иждивенцы и в исключительных случаях иные лица — если собственник вселил их как членов своей семьи (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ). Когда семейные отношения прекращаются, право пользования квартирой за бывшим членом семьи не сохраняется, если с собственником нет иного соглашения (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Он обязан освободить жильё, а при отказе его выселяют по суду без предоставления другого жилого помещения (п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).

Для супругов прекращением семейных отношений считается расторжение брака или признание его недействительным. Для других родственников об этом могут говорить отказ от общего хозяйства, отсутствие общего бюджета, выезд в другое место — но суд оценивает их в совокупности с другими доказательствами (п. 13 того же постановления).

Когда суд сохраняет право пользования на срок

Если у бывшего члена семьи нет другого жилья и прав на него, а имущественное положение и другие обстоятельства не позволяют обеспечить себя жильём, суд может сохранить за ним право пользования на определённый срок (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Суд обсуждает этот вопрос даже без встречного иска, если ответчик возражает против выселения, и учитывает отсутствие заработка, здоровье, возраст, учёбу, наличие иждивенцев (п. 15 постановления Пленума № 14). По окончании срока право прекращается, а при продаже квартиры — прекращается вместе с правом собственности продавца (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ).

Кого нельзя выселить как бывшего члена семьи

• Тех, кто отказался от приватизации. Если в момент приватизации человек имел равные права пользования с тем, кто приватизировал квартиру, ч. 4 ст. 31 ЖК РФ на него не распространяется. Теперь то же правило прямо распространено на членов семьи пайщика жилищного или жилищно-строительного кооператива, которые были вселены в этом качестве до полной выплаты пая и имели равные права пользования (ст. 19 закона № 189-ФЗ в редакции закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ).
• Несовершеннолетних детей собственника. Развод родителей не делает ребёнка бывшим членом семьи — он сохраняет право пользования квартирой (п. 14 постановления Пленума № 14).
• Тех, с кем заключено соглашение. Например, о проживании до определённой даты или бессрочно.

Наниматели и жильцы без договора

Если квартиру сдают по договору найма, выселение возможно после расторжения договора. По требованию наймодателя договор расторгают через суд — при неоплате за шесть месяцев (если договор не предусматривает больший срок), а при краткосрочном найме — если плату не внесли более двух раз по истечении срока платежа; при разрушении или порче жилья (п. 2 ст. 687 ГК РФ). Суд может дать нанимателю до года на устранение нарушений. После расторжения наниматель и все, кто с ним проживает, подлежат выселению по решению суда (ст. 688 ГК РФ). Договор найма заключают на срок до пяти лет, а если срок не указан — считается, что на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

Часто родственников или знакомых пускают пожить без всякого договора или «бесплатно». Это безвозмездное пользование: от бессрочного договора собственник вправе отказаться, предупредив жильца за месяц, если договор не предусматривает другой срок (п. 1 ст. 699 ГК РФ). Предупреждение лучше направить письменно, с описью и уведомлением. Если по истечении срока жилец не съезжает, его выселяют через суд (ст. 35 ЖК РФ, ст. 304 ГК РФ).

Квартира по договору социального найма

В муниципальной или государственной квартире действуют другие правила — выселение здесь чаще всего связано с прекращением договора соцнайма:

• Выезд на другое постоянное место жительства. Договор считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Наниматель, члены его семьи или наймодатель могут через суд признать выехавшего утратившим право пользования. Суд выясняет, был ли выезд добровольным и постоянным, не чинили ли препятствий, платит ли человек за квартиру (п. 32 постановления Пленума № 14). Временное отсутствие — работа, учёба, лечение — права не прекращает (ст. 71 ЖК РФ).
• Неоплата более шести месяцев. Если наниматель и члены его семьи без уважительных причин не платят за жильё и коммунальные услуги более шести месяцев подряд, их могут выселить в судебном порядке с предоставлением другого жилья по соцнайму размером по норме для общежития (п. 1 ч. 4 ст. 83, ч. 1 ст. 90 ЖК РФ). Уважительными причинами суд может признать задержки зарплаты или пенсии, потерю работы, болезнь, наличие инвалидов и несовершеннолетних детей (п. 38 постановления Пленума № 14).
• Систематические нарушения. Использование жилья не по назначению, систематическое нарушение прав соседей или разрушение квартиры после предупреждения наймодателя — основание выселения без предоставления другого жилья (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ). Это крайняя мера, и суд проверяет систематичность и факт предупреждения (п. 39 постановления Пленума № 14).
• Снос дома, аварийность, изъятие. Здесь выселение — не наказание: жильцам предоставляют другое благоустроенное жильё по соцнайму (ст. 85 ЖК РФ).

Важная особенность соцнайма: бывший член семьи нанимателя, который продолжает жить в квартире, сохраняет те же права, что наниматель (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Выселить его только из-за развода нельзя.

После продажи, дарения и торгов по ипотеке

Переход права собственности на квартиру к другому лицу — основание для прекращения права пользования членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Новый собственник вправе требовать, чтобы прежний владелец и его семья освободили квартиру, а при отказе — выселения через суд. Исключения — прежде всего лица, отказавшиеся от приватизации: их право пользования, как правило, сохраняется и после продажи. Поэтому при покупке квартиры важно заранее выяснить, кто в ней зарегистрирован и на каком основании, — об этом статья о сопровождении сделки с квартирой.

Если квартира была в ипотеке и её продали с торгов после обращения взыскания, право пользования прекращается у залогодателя и всех, кто в ней проживает, при условии, что квартира была заложена в обеспечение кредита или целевого займа банка или другой организации на покупку или строительство этой или другой квартиры, её капитальный ремонт или неотделимые улучшения либо на погашение ранее выданного жилищного кредита (п. 1 ст. 78 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Договор найма, заключённый до ипотеки или с согласия залогодержателя, при реализации квартиры сохраняет силу (п. 3 ст. 78).

Основания выселения: сводная таблица

Как выселить через суд: порядок действий

1. Направьте письменное требование освободить квартиру. С разумным сроком — например, 30 дней — и сняться с регистрационного учёта. Отправьте по адресу квартиры и другим известным адресам с описью и уведомлением. Требование показывает суду, что срок, о котором говорит ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, был установлен.
2. Соберите доказательства. Выписку из ЕГРН или договор соцнайма, выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных, свидетельство о разводе, договор найма и квитанции, акты о проживании, показания соседей, переписку.
3. Составьте иск. Требования обычно такие: признать ответчика утратившим (прекратившим) право пользования и выселить. Как оформить иск и что к нему приложить — в статье о том, как составить исковое заявление.
4. Подайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры. Иски о правах на жилые помещения рассматривает суд по месту нахождения объекта (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Госпошлина гражданина за неимущественное требование — 3 000 ₽.
5. Участвуйте в заседаниях. Прокурор вступает в процесс и даёт заключение по делам о выселении (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ). Ответчик может просить сохранить право пользования на срок — готовьте доводы о его имущественном положении и наличии другого жилья.
6. Получите исполнительный лист. После вступления решения в силу, если ответчик не выезжает добровольно.
7. Передайте лист приставам. Если должник не освободит квартиру в срок для добровольного исполнения, пристав взыскивает исполнительский сбор, устанавливает новый срок и предупреждает о принудительном выселении, а затем выселяет с понятыми и описью имущества (ст. 107 закона № 229-ФЗ). Как устроен этот этап — в статье об исполнительном производстве.

Снятие с регистрационного учёта

Отдельно «выписывать» человека через суд не нужно. Правила регистрации, утверждённые постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, прямо называют основанием для снятия с учёта по месту жительства выселение из жилого помещения или признание утратившим право пользования — на основании вступившего в законную силу решения суда (подп. «е» п. 31). С решением собственник обращается в орган регистрационного учёта — подразделение МВД по вопросам миграции, в том числе через МФЦ или портал госуслуг.

Типичные ошибки

• Самовольное выселение. Смена замков и вывоз вещей до решения суда — риск ответственности и аргумент против собственника.
• Нет письменного требования. Без него трудно доказать, что ответчику давали срок съехать.
• Неверное основание. Бывшего члена семьи выселяют по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, нанимателя — после расторжения договора, а жильца по соцнайму — по нормам о социальном найме; ошибка в основании ведёт к отказу.
• Игнорирование исключений. Отказавшийся от приватизации и ребёнок собственника сохраняют право пользования — иск к ним обычно бесперспективен.
• Покупка квартиры с жильцами. Если в договоре не предусмотрено снятие продавца и его семьи с учёта к определённой дате, выселять их придётся уже покупателю.

Если ответчик возражает, ссылается на приватизацию, вложения в квартиру или отсутствие другого жилья, исход зависит от доказательств. В таких делах помогает юрист по жилищным спорам — и собственнику, и тому, кого выселяют.

Если продавец не выписался после продажи квартиры, сначала проверяют договор, основания пользования и возможные сохраняемые права, затем выбирают надлежащий порядок защиты.

Частые вопросы

Можно ли выселить человека, если он прописан, но не живёт в квартире?

Если он не живёт в квартире, выселять его физически не нужно — требуют признать его утратившим (прекратившим) право пользования жилым помещением. Вступившее в силу решение суда — основание снять его с регистрационного учёта (подп. «е» п. 31 Правил регистрации). Для квартиры по соцнайму важно, что выезд был добровольным и постоянным, а не вынужденным или временным.

Можно ли выписать ребёнка из квартиры после развода?

Как правило, нет. Развод родителей не прекращает семейные отношения между родителем-собственником и ребёнком, поэтому ребёнок не становится бывшим членом семьи собственника и сохраняет право пользования квартирой (п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).

Сколько стоит подать иск о выселении?

Требование о выселении или признании утратившим право пользования — неимущественное. Госпошлина для гражданина — 3 000 ₽ (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ), для организации — 20 000 ₽. Точную сумму для вашего иска можно проверить в калькуляторе госпошлины.

Сохранится ли право пользования у того, кто отказался от приватизации?

Да. Если в момент приватизации человек имел равные права пользования квартирой с тем, кто её приватизировал, правило ч. 4 ст. 31 ЖК РФ на него не распространяется (ст. 19 закона № 189-ФЗ о введении в действие ЖК РФ). Выселить его как бывшего члена семьи нельзя, хотя договор или закон могут предусматривать иное.

Сколько длится выселение через суд?

Закон не устанавливает единого срока: всё зависит от загруженности суда, извещения ответчика, ходатайств и обжалования. После решения нужно дождаться вступления его в силу, получить исполнительный лист и пройти исполнительное производство — с добровольным сроком и, если нужно, новым сроком для выселения.

Итог

Выселить человека из квартиры можно только по основаниям, предусмотренным законом, и при его отказе — через суд. Бывших членов семьи собственника выселяют по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, но суд может сохранить за ними право пользования на срок, а отказавшиеся от приватизации и дети собственника защищены. Прежний владелец после продажи и жильцы после торгов по ипотеке утрачивают право пользования, наниматели — после расторжения договора, наниматели по соцнайму — при выезде, неоплате более шести месяцев или систематических нарушениях. Решение суда — одновременно основание для снятия с регистрационного учёта.

Нормы сверены на 24 октября 2026 года по Жилищному, Гражданскому и Гражданскому процессуальному кодексам РФ, законам № 189-ФЗ, № 102-ФЗ «Об ипотеке» и № 229-ФЗ, Правилам регистрации, утверждённым постановлением Правительства РФ № 713, и постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 в действующих редакциях.

Источники

• Жилищный кодекс РФ
• Гражданский кодекс РФ, часть первая
• Гражданский кодекс РФ, часть вторая
• Гражданский процессуальный кодекс РФ
• Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»
• Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 (Правила регистрации и снятия граждан с регистрационного учёта)