Покупка квартиры в новостройке — это договор с компанией, которая должна достроить дом через год-два. Проверить её можно самостоятельно и бесплатно: почти вся нужная информация лежит в открытых реестрах. Ниже — чек-лист на один вечер: что требует от застройщика закон, что смотреть на наш.дом.рф, как проверить землю, суды и Федресурс, почему важна группа компаний и от каких схем оплаты лучше отказаться сразу.
Если квартира уже куплена и вас тревожат новости о застройщике, читайте статью «Банкротство застройщика: что делать дольщику» — там разобраны признаки проблем и порядок действий.
Каким требованиям должен соответствовать застройщик
Привлекать деньги граждан на строительство может не любая компания. Закон об участии в долевом строительстве ставит условия, которые проверяет орган строительного надзора региона, и многие из них видны покупателю.
| Что требует закон | Где проверить | Норма закона № 214-ФЗ |
|---|---|---|
| В названии компании — слова «специализированный застройщик» | ЕГРЮЛ, проект ДДУ | п. 1 ст. 2 |
| Получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация, зарегистрировано право на участок | наш.дом.рф, выписка из ЕГРН | ч. 1 ст. 3 |
| Есть проектная документация и положительное заключение экспертизы | проектная декларация на наш.дом.рф | подп. 1 ч. 2 ст. 3 |
| Собственные средства — не меньше 10 % проектной стоимости строительства | заключение о соответствии | подп. 1.1 ч. 2 ст. 3 |
| Нет кредитов и займов, кроме целевых на стройку, и нет выпущенных ценных бумаг, кроме акций | заключение о соответствии, отчётность | подп. 1.3 и 1.4 ч. 2 ст. 3 |
| Компания не ликвидируется и в отношении неё нет процедуры банкротства | ЕГРЮЛ, Федресурс, картотека арбитражных дел | подп. 2 и 3 ч. 2 ст. 3 |
Соответствие этим требованиям подтверждает заключение о соответствии застройщика и проектной декларации — его выдаёт региональный орган строительного надзора, а застройщик обязан опубликовать на наш.дом.рф (п. 4 ч. 2 ст. 3.1 закона № 214-ФЗ). Если заключения в карточке проекта нет, не подписывайте договор, пока застройщик не объяснит причину.
Наш.дом.рф: что смотреть в карточке проекта
Единая информационная система жилищного строительства — главный источник. Застройщик обязан раскрывать в ней документы проекта (ч. 2 ст. 3.1 закона № 214-ФЗ). Найдите жилой комплекс и проверьте:
- Проектную декларацию — с изменениями: плановый срок ввода дома, банк, в котором открываются счета эскроу, сведения о застройщике и его прошлых проектах. Каждое изменение декларации публикуется — по ним видно, переносили ли срок.
- Разрешения на ввод прошлых объектов (п. 1 ч. 2 ст. 3.1) — сдавал ли застройщик дома и насколько позже обещанного.
- Заключение о соответствии — дату и выдавший орган.
- Проект ДДУ — сравните с тем договором, который вам дают подписать.
- Фотографии стройки — меняется ли картинка от месяца к месяцу.
- Градостроительный план и схему участка — совпадает ли адрес и границы с тем, что указано в договоре.
Сравните плановый срок ввода в декларации со сроком передачи квартиры в договоре: разница больше полугода — повод задать вопрос до подписания. Как потом взыскать неустойку, если срок всё-таки сорвут, разобрано в статье о неустойке по ДДУ.
Земля и разрешение на строительство
Застройщик вправе привлекать деньги дольщиков только после того, как получил разрешение на строительство, опубликовал проектную декларацию и зарегистрировал собственность или аренду на участок (ч. 1 ст. 3 закона № 214-ФЗ). Закажите выписку из ЕГРН на участок по кадастровому номеру из декларации: в ней видно, кто собственник или арендатор и есть ли обременения. Залог участка в пользу банка при проектном финансировании — обычная практика; насторожить должны аресты и споры о правах на землю.
Разрешение на строительство выдаёт орган власти, его номер и срок действия указаны в декларации. Проверьте, что разрешение выдано именно на ваш корпус и не истекло.
Застройщик в реестрах: ЕГРЮЛ, суды, Федресурс
- ЕГРЮЛ (egrul.nalog.ru) — наименование со словами «специализированный застройщик», дата создания, адрес, учредители и руководитель, отметки о недостоверности сведений.
- Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru) — иски подрядчиков, банков и дольщиков, дела о банкротстве. Десятки исков подрядчиков на крупные суммы — тревожный знак.
- Федресурс (fedresurs.ru) — уведомления кредиторов о намерении банкротить застройщика: публикуются не позднее чем за 15 дней до подачи заявления (п. 2.1 ст. 7 закона № 127-ФЗ).
- Банк данных исполнительных производств ФССП — непогашенные долги по решениям судов.
Проверьте группу компаний, а не только «СЗ»
Специализированный застройщик обычно создаётся под один проект: ему запрещено брать посторонние кредиты, выпускать облигации и отвечать по чужим долгам (подп. 1.3, 1.4, 1.7 ч. 2 ст. 3 закона № 214-ФЗ). Долги группы — кредиты, облигации — сидят на головной компании. Поэтому повторите проверку по холдингу: его суды и уведомления на Федресурсе, сообщения о дефолтах по облигациям, новости о переносах сроков по другим комплексам. Проблемы головной компании не означают автоматически, что ваш дом не достроят, — деньги дольщиков защищает эскроу, — но задержки по группе обычно сказываются на всех проектах. Как это выглядит на практике, мы разбирали на примере дольщиков «Самолёта».
Договор и оплата: только ДДУ и только эскроу
Привлекать деньги граждан на строительство многоквартирных домов закон разрешает только по договору участия в долевом строительстве, а в отдельных случаях — через жилищно-строительный кооператив; другие схемы прямо запрещены (ч. 2 и 2.1 ст. 1 закона № 214-ФЗ). ДДУ подлежит государственной регистрации (ч. 3 ст. 4), оплата — на счёт эскроу в банке, указанном в декларации. До ввода дома деньги остаются в банке, застройщик получает их после сдачи дома, а при банкротстве застройщика банк возвращает их дольщику.
Деньги на эскроу по ДДУ застрахованы: при отзыве лицензии у банка возмещение — 100 % суммы на счёте, но не более 10 млн ₽ (ст. 13.2 закона № 177-ФЗ). Если квартира дороже 10 млн ₽, оцените надёжность банка-эскроу, который указан в проектной декларации.
В самом проекте ДДУ проверьте срок передачи квартиры, допустимое изменение площади и порядок перерасчёта, гарантийные сроки и условия расторжения. Что делать, если условия потом нарушат, — в статьях о расторжении ДДУ и о недостатках квартиры от застройщика.
Красные флаги: когда лучше не покупать
| Красный флаг | Чем опасно |
|---|---|
| Предлагают внести деньги до регистрации ДДУ: «бронь», предварительный договор, вексель, инвестдоговор | Законный способ привлечь деньги граждан на стройку — ДДУ, другие схемы запрещены (ч. 2 и 2.1 ст. 1 закона № 214-ФЗ); защиты эскроу у таких платежей нет |
| Деньги просят перечислить застройщику, а не на счёт эскроу | При банкротстве застройщика вернуть их сложнее: требование идёт в реестр, а не к банку |
| Застройщик не может показать разрешение на строительство, проектную декларацию или заключение о соответствии | Без них привлекать деньги дольщиков нельзя (ч. 1 ст. 3 закона № 214-ФЗ) |
| Срок ввода в декларации уже переносили, фото стройки на наш.дом.рф не меняются месяцами | Признак проблем с финансированием и будущей задержки |
| На Федресурсе — уведомления кредиторов о намерении банкротить застройщика или его холдинг | До заявления в суд остаются недели (п. 2.1 ст. 7 закона № 127-ФЗ) |
| Компания создана недавно, у неё нет сданных домов, а у группы нет истории проектов | Нет опыта и репутации, которые можно проверить |
Когда нужен юрист
Самостоятельная проверка по реестрам отсеивает большинство рискованных вариантов. Юрист нужен, если в документах есть расхождения, договор отличается от проекта на наш.дом.рф, застройщик предлагает нестандартную схему оплаты или вы покупаете несколько квартир. Проверку застройщика и договора до подписания проводит юрист по недвижимости.
Проверим застройщика и ДДУ до подписания. Оставьте заявку на странице юриста по недвижимости или напишите нам в Telegram @lawyerchepik.
Частые вопросы
Как проверить застройщика на банкротство?
Найдите компанию по ИНН на fedresurs.ru: там публикуются уведомления кредиторов о намерении подать заявление о банкротстве — не позднее чем за 15 дней до подачи (п. 2.1 ст. 7 закона № 127-ФЗ) — и сообщения о процедурах. Затем проверьте картотеку арбитражных дел kad.arbitr.ru: дело о банкротстве и иски кредиторов видны там по наименованию и ИНН. Повторите проверку по головной компании группы.
Что такое заключение о соответствии застройщика и где его найти?
Это документ органа строительного надзора региона о том, что застройщик и проектная декларация соответствуют требованиям закона: собственные средства, отсутствие посторонних долгов, банкротства и другие условия ч. 2 ст. 3 закона № 214-ФЗ. Застройщик обязан разместить заключение в единой информационной системе жилищного строительства — на сайте наш.дом.рф (п. 4 ч. 2 ст. 3.1).
Где посмотреть, вовремя ли застройщик сдавал прошлые дома?
На наш.дом.рф: застройщик обязан раскрывать разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, построенных им ранее (п. 1 ч. 2 ст. 3.1 закона № 214-ФЗ). Сравните даты ввода с первоначальными сроками из проектных деклараций тех проектов. Если «СЗ» создан под один дом, смотрите историю всей группы компаний.
Можно ли вносить деньги по договору бронирования или предварительному договору?
Небольшой платёж за бронирование конкретной квартиры встречается на практике, но оплачивать стоимость квартиры до регистрации ДДУ нельзя: привлекать деньги граждан на строительство закон разрешает только по ДДУ, а в отдельных случаях — через ЖСК (ч. 2 и 2.1 ст. 1 закона № 214-ФЗ). Деньги, внесённые по другим схемам, не защищены эскроу, а вернуть их при проблемах застройщика гораздо сложнее.
Защищены ли деньги на эскроу, если у банка отзовут лицензию?
Да. Деньги на счёте эскроу по ДДУ застрахованы с даты размещения до представления застройщиком в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений о регистрации права собственности на одно из помещений. Возмещение — 100 % суммы на счёте, но не более 10 млн ₽ (ст. 13.2 закона № 177-ФЗ о страховании вкладов).
Чем специализированный застройщик отличается от обычной компании?
Это компания, созданная под строительство: в её наименовании должны быть слова «специализированный застройщик» (п. 1 ст. 2 закона № 214-ФЗ), ей нельзя брать посторонние кредиты, выпускать облигации и обеспечивать чужие долги (ч. 2 ст. 3). Так закон отделяет деньги проекта от долгов группы. Но у «СЗ» обычно нет собственной истории — поэтому проверяют и его, и группу, которая за ним стоит.
Итог
Проверьте застройщика по шести источникам: наш.дом.рф (декларация, заключение о соответствии, история проектов, фото), ЕГРН и разрешение на строительство, ЕГРЮЛ, картотека арбитражных дел, Федресурс и данные о головной компании. Платите только по зарегистрированному ДДУ и только на счёт эскроу. Любая схема «сначала деньги, потом договор» — повод отказаться от покупки.
Проверить застройщика с юристом →
Нормы сверены 10 октября 2026 года по Федеральным законам № 214-ФЗ, № 177-ФЗ и № 127-ФЗ в действующих редакциях. Статья носит справочный характер; решение о покупке принимайте после проверки документов конкретного проекта.
Источники
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»: ст. 1, 2, 3, 3.1, 4, 15.4
- Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках РФ»: ст. 13.2
- Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: ст. 7
- Единая информационная система жилищного строительства (наш.дом.рф)
